改正建築基準法4号特例縮小 1年経過｜住宅実務に何が起きたか・残る課題

2025年4月1日に施行された改正建築基準法による「4号特例縮小」から、2026年5月で1年が経過しました。施行直後は建築実務の混乱が懸念されましたが、現時点での総括と残る課題を整理します。

改正前の建築基準法6条1項4号は、小規模な木造2階建て住宅等（いわゆる「4号建築物」）について、建築確認時に構造関係規定の審査を省略できる特例（特例制度＝4号特例）を設けていました。

• 構造計算の専門家でない建築士による設計を、書類審査でカバーする発想
• 結果として構造的に脆弱な住宅が市場流通する温床に
• 2011年東日本大震災・2016年熊本地震で同種被害が顕在化
• 住宅の長期使用化・省エネ基準義務化（2025年4月同時施行）との整合性確保

新2号建築物については、仕様規定（壁量計算等）の確認審査が必須となりました。

2025年4月1日に住宅省エネ法も施行され、新築住宅の省エネ基準適合が義務化されています。確認申請時に省エネ計算書の提出も必要となり、書類負担が増加しています。

国土交通省「建築着工統計調査」によると、木造戸建て住宅の着工戸数は2025年4月以降、前年同期比で10-15%減少して推移しています。

• 2024年度（〜2025年3月）: 駆け込み需要で前年同期比+8%
• 2025年4月以降: 反動減で-12〜-15%

これは「駆け込み需要 → 反動減」の典型パターンで、施行から1年経過した2026年春以降に底打ちの兆候が見えています。

特に大都市圏（東京・大阪・名古屋）で確認申請の審査期間が2-4週間長期化しています。

• 構造1級建築士: 全国で約12,000人（住宅事務所の需要に対し圧倒的不足）
• 木造住宅の構造計算経験者: 約30,000人と推計
• 中小工務店は外注頼みの構造設計が標準化

• 確認申請手数料・構造計算費用が住宅価格に上乗せ
• 木造戸建て平均: 30-80万円の追加コスト
• 大手ハウスメーカー: 内製化で吸収、価格転嫁は限定的
• 中小工務店: 外注費の転嫁を顧客に交渉中

改正前に建てられた小規模木造住宅の構造安全性確認が課題。リフォーム時の構造計算義務化は2027年以降の改正で検討中とされます。

国交省は2025-2030年で構造1級建築士を1.5倍に増員する目標を掲げていますが、養成期間の長さから即効性は限定的。

地方では建築士事務所自体が減少しており、確認申請業務の集中化により、自治体審査機関の人手不足も問題化。

地域工務店の廃業加速により、地域の住宅供給力低下が懸念されます。

1. 確認申請完了の確認: 着工時期が改正後の場合、構造関係審査が完了しているか確認
2. 構造計算書の入手: 売主から構造計算書原本を必ず取得
3. 省エネ性能評価: 住宅省エネ法対応の確認
4. 工期遅延リスク: 引渡し時期の余裕を持った契約

1. 建築時期の確認: 2025年4月以降建築なら新基準適合
2. 既存不適格の可能性: 2025年3月以前建築は構造評価が必要な場合あり
3. インスペクション: 第三者の建物状況調査を強く推奨
4. 耐震基準適合証明: 住宅ローン控除・地震保険割引に必要

改正建築基準法4号特例縮小から1年経過し、住宅着工の一時的減少と確認申請期間の長期化という短期的な負の影響と、新築住宅の構造安全性向上という長期的なプラスが混在しています。

• 駆け込み需要の反動は2026年春以降に底打ち兆候
• 構造設計士不足は中長期的な課題として継続
• 買主保護の観点では明確にプラス

不動産売買・住宅紛争・建築瑕疵トラブルでは、建築基準法の改正前後で適用基準が異なるため、専門家への相談が重要です。