マンション管理組合とは
区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づき、分譲マンションの区分所有者全員で構成される団体です。区分所有者は当然に管理組合の構成員となります（区分所有法3条）。
総会（集会）の決議要件
| 決議事項 | 要件 | 条文 |
|---|---|---|
| 普通決議 | 区分所有者及び議決権の各過半数 | 区分所有法39条1項 |
| 特別決議（3/4） | 区分所有者及び議決権の各3/4以上 | 区分所有法17条1項（共用部分の重大変更） |
| 建替え決議 | 区分所有者及び議決権の各4/5以上 | 区分所有法62条1項 |
普通決議で決められる事項
- 管理者（理事長）の選任・解任
- 予算・決算の承認
- 共用部分の軽微な変更（形状・効用の著しい変更を伴わないもの）
特別決議が必要な事項
- 共用部分の重大変更（エレベーターの新設、大規模修繕等）
- 管理規約の設定・変更・廃止（区分所有法31条1項）
- 義務違反者に対する訴訟提起（区分所有法57条〜60条）
修繕積立金
適正額の目安
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2023年改訂版）:
| 階数 | 目安（m²あたり月額） |
|---|---|
| 5,000m²未満（15階未満） | 335円/m² |
| 5,000〜10,000m² | 252円/m² |
| 10,000m²以上 | 238円/m² |
修繕積立金の値上げ
修繕積立金の額の変更は普通決議で可能ですが、実務上は合意形成が困難なケースも多いです。段階増額方式より均等積立方式が推奨されています。
管理費等の滞納
回収方法
- 督促: 管理組合から書面で催告
- 少額訴訟: 60万円以下の場合（民事訴訟法368条）
- 支払督促: 簡易裁判所に申立て（民事訴訟法382条）
- 通常訴訟: 上記で解決しない場合
- 競売請求: 管理費等の先取特権に基づく競売（区分所有法7条）
先取特権
管理費・修繕積立金には先取特権（区分所有法7条）があり、区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に優先的に弁済を受ける権利があります。
特定承継人の責任
マンションを売買等で取得した特定承継人（買主）は、前の所有者の滞納管理費等を承継します（区分所有法8条）。
管理規約の変更
管理規約の変更には特別決議（区分所有者及び議決権の各3/4以上）が必要です（区分所有法31条1項）。ただし、一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすときは、その者の承諾が必要です。
根拠条文
- 区分所有法3条（区分所有者の団体）、7条（先取特権）、8条（特定承継人の責任）
- 区分所有法17条（共用部分の変更）、31条（管理規約の設定・変更）、62条（建替え決議）
- 区分所有法39条（集会の決議）