退去時に敷金はいくら返す（返ってくる）のですか？差し引ける費用・通常損耗・特約の有効性を貸主と借主の両方から解説

Question

阿部国際法律事務所 · Accepted Answer

敷金は、物件の返還後に未払い賃料や借主負担の原状回復費を差し引いて返します。通常損耗は原則として貸主の負担で、借主に負わせるには明確な特約が必要です。

敷金は、賃貸借が終わって物件が返還されたときに、借主の未払いの債務を差し引いた残額を返すのが法律のルールです（民法622条の2第1項）。差し引けるのは、未払いの賃料や、借主が負担すべき原状回復の費用などです。通常の使い方で生じた損耗や経年変化は、借主の原状回復義務の対象から外れています（民法621条）。通常損耗まで借主に負担させるには、その範囲を契約書に具体的に書くなど、明確な合意が必要です（最高裁平成17年12月16日判決）。

こんな場面で問題になります

・賃貸マンションを所有する会社で、退去した入居者から敷金の返還額に異議が届いた。
・社宅として借りていた部屋を明け渡したところ、壁紙の全面張替え費用を請求された。
・事務所を移転するにあたり、貸主から「借りたときの状態に戻す」工事を求められている。
・入居者がいる建物を買い取ったが、前の所有者が預かっていた敷金の扱いが分からない。

1. 敷金の定義と返す時期

敷金とは、名目を問わず、賃料などの借主の債務を担保するために、借主が貸主に渡すお金をいいます（民法622条の2第1項）。保証金など別の名前でも、この目的で渡されたものは敷金にあたります。この定義と返還のルールは、2020年4月1日に施行された改正民法（平成29年法律第44号）で条文に明記されました。

貸主が敷金を返す義務を負うのは、次のときです（民法622条の2第1項）。

・賃貸借が終わり、かつ、物件の返還を受けたとき
・借主が適法に賃借権を譲り渡したとき

条文上、敷金を返す義務は物件の返還を受けたときに生じます。物件の明渡しが先で、敷金の返還はその後という順序です。

2. 差し引けるもの

貸主が差し引けるのは、賃貸借に基づいて生じた借主の金銭債務です（民法622条の2第1項）。代表的なものは次のとおりです。

・未払いの賃料や共益費
・借主が負担すべき原状回復の費用

借主が賃料を払わないとき、貸主は敷金をその支払いに充てることができます。一方で、借主の側から「今月の家賃は敷金から払ってほしい」と求めることはできません（民法622条の2第2項）。

3. 原状回復の範囲：通常損耗は原則として貸主の負担

借主は、借りた後に生じた損傷を元に戻す義務を負います。ただし、通常の使い方で生じた損耗と経年変化は除かれます。また、借主に責任のない事情による損傷も対象外です（民法621条）。

国土交通省は、民間賃貸住宅の退去時のトラブルを防ぐため、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。平成10年3月に取りまとめ、平成16年2月と平成23年8月に改訂しています。ガイドラインは法律ではありませんが、貸主と借主の負担の分け方を考える際の一般的な基準として示されています。

区別の考え方は次のとおりです。

・貸主の負担になりやすいもの：日焼けによる壁紙や畳の変色、家具の設置跡など、普通に暮らしていて生じるもの。
・借主の負担になりやすいもの：タバコのヤニ汚れ、ペットによる傷や臭い、掃除を怠ったことによる汚れ、引越し作業でつけた傷など、借主の使い方に原因があるもの。

どちらにあたるかは、損傷の原因と程度を個別に見て判断することになります。同じ汚れでも、通常の使い方の範囲を超えているかどうかで結論が変わります。退去時の明細では、項目ごとにどちらにあたると考えたのかを示すと、借主の納得を得やすくなります。

4. 「通常損耗も借主負担」という特約は有効か

契約書に「通常損耗の補修費用も借主が負担する」という特約を入れることは考えられます。しかし最高裁は、通常損耗について借主が原状回復義務を負うためには、その範囲が契約書自体に具体的に明記されているか、貸主が口頭で説明して借主がそれを明確に認識し合意の内容としたと認められるなど、明確な合意が必要であるとしています（最高裁第二小法廷平成17年12月16日判決、平成16年（受）第1573号）。

「退去時は原状回復すること」とだけ書いてあっても、通常損耗まで借主が負担する合意があったとは認められにくいことになります。

さらに、借主が個人で、事業のためでなく住むために借りている場合は、消費者契約法が適用されます（同法2条1項）。消費者の利益を一方的に害する条項は無効になります（同法10条）。借主が会社の場合（社宅や事務所を会社名義で借りている場合）は、借主は消費者にあたりません。

5. 事務所・店舗の原状回復

国土交通省のガイドラインは、民間賃貸住宅を対象としています。事務所や店舗の賃貸借では、契約書の原状回復条項がどう書かれているかが、より重要になります。入居時の状態や内装工事の内容によって、退去時に求められる工事の範囲が大きく変わるため、入居時の写真や工事の記録を保管しておくことが大切です。

6. 建物を売買したときの敷金

対抗要件を備えた賃貸借がある不動産が売られると、貸主の地位は買主に移ります（民法605条の2第1項）。このとき、敷金を返す債務も買主が引き継ぎます（同条4項）。入居者がいる建物を買うときは、預かっている敷金の額を売買の条件の中で確認し、精算の方法を決めておく必要があります。

7. 貸主の会社・管理会社が退去精算で気をつけること

退去精算の争いの多くは、損傷がいつ、誰の使い方で生じたのかを示せないことから起こります。貸主側は、次の流れで進めると説明しやすくなります。

・入居時に、部屋の状態を写真とチェックリストで記録し、借主にも確認してもらう。
・退去時の立会いで、損傷の箇所をその場で示し、写真に残す。
・補修の範囲は、損傷した部分に限るのを基本とする。部屋全体の張替えを求める場合は、その理由を説明できるようにする。
・未払い賃料、原状回復費用、その他の費用を分け、項目ごとに金額と理由を書いた明細を渡す。
・契約書の特約に基づいて通常損耗の費用を差し引く場合は、その条項と、入居時にどう説明したかを示す。

8. 借主の会社が確認すること

社宅や事務所を会社名義で借りている場合、借主は会社です。退去のたびに担当者が変わり、入居時の記録が残っていないことがよくあります。

・入居時の写真や、内装工事の記録を会社として保管する。
・社宅では、従業員が退去するときの立会いを誰が行うか決めておく。
・貸主から届いた明細は、通常損耗や経年変化の分が含まれていないか確認する。
・事務所の契約では、原状回復の範囲（入居時の状態に戻すのか、一定の仕様に戻すのか）を契約時に確認する。

今すぐできること

1. 賃貸借契約書の原状回復条項と敷金の条項を読み、通常損耗の負担が具体的に書かれているか確認する。
2. 入居時と退去時に、部屋の状態を写真で記録し、双方が立ち会う。
3. 差し引く費用は、項目ごとに金額と理由を書いた明細で示す。
4. 未払い賃料と原状回復費用を分けて計算する。
5. 物件を売買するときは、預かっている敷金の一覧を作り、引き継ぎの方法を契約に書く。
6. 社宅や事務所の契約では、会社名義の契約であることを踏まえて特約の内容を確認する。

弁護士に相談すべきタイミング

・退去した借主（または貸主）から、敷金の返還を求める内容証明郵便が届いたとき。
・原状回復費用の見積りが、敷金を大きく超えているとき。
・事務所の移転で、貸主から想定外の原状回復工事を求められたとき。
・賃貸物件の売買で、敷金の引き継ぎ条件を決める必要があるとき。

よくあるご質問

Q. 敷金はいつまでに返さなければなりませんか？
法律は「賃貸借が終わり、物件の返還を受けたとき」に返還義務が生じると定めています（民法622条の2第1項）。具体的な返還期限は契約書の定めによります。明細を作るのに時間がかかる場合も、借主に見通しを伝えておくとトラブルを防げます。

Q. 敷金を超える原状回復費用を請求できますか？
借主が負担すべき原状回復費用が敷金を超える場合は、超えた分を借主に請求できます。ただし、通常損耗や経年変化の分は原則として借主の負担になりません（民法621条）。費用の根拠を明細で示すことが大切です。

Q. 敷金の返還をめぐる争いは、どこで解決できますか？
請求額が60万円以下の金銭の支払いを求める場合は、簡易裁判所の少額訴訟を使うことができます（民事訴訟法368条1項）。金額や論点によっては、通常の訴訟や調停を選ぶことになります。

Q. 保証金という名前で預けたお金も敷金ですか？
名目を問わず、賃料などの借主の債務を担保する目的で渡されたお金は敷金にあたります（民法622条の2第1項）。契約書で「保証金」とされていても、その目的で預けたものであれば、敷金と同じルールで返還を求めることができます。

Q. 入居者がいる建物を買いました。前の所有者が預かった敷金は誰が返しますか？
対抗要件を備えた賃貸借がある建物が売られると、貸主の地位は買主に移り、敷金を返す債務も買主が引き継ぎます（民法605条の2第1項・4項）。退去時に敷金を返すのは新しい所有者です。売買の際に、預かっている敷金の額を確認し、売買代金で精算するなどの方法を決めておきます。

Q. 国土交通省の原状回復ガイドラインは、事務所にも当てはまりますか？
ガイドラインは民間賃貸住宅を対象としています。事務所や店舗では、契約書の原状回復条項の定めが中心になります。契約前に条項の内容を確認しておくことが大切です。

Q.退去時に敷金はいくら返す（返ってくる）のですか？差し引ける費用・通常損耗・特約の有効性を貸主と借主の両方から解説

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