離婚時の住宅ローン問題
住宅ローンが残っている自宅は、離婚時に最も争いになりやすい問題の一つです。
3つの選択肢
1. 売却して清算
#### アンダーローン（売却価格 > 残債） 売却代金からローン残債を返済し、残額を財産分与（民法768条）として分ける方法。最もシンプル。
#### オーバーローン（売却価格 < 残債） 売却しても残債が残る状態。任意売却（金融機関の同意を得て市場価格で売却）を検討。残債は債務者が引き続き返済。
2. 一方が住み続ける
#### ローン名義人が住み続ける場合 - 比較的問題が少ない - 相手方の持分を財産分与で取得（代償金の支払い） - 連帯保証人の変更: 元配偶者が連帯保証人の場合、金融機関に解除を交渉
#### ローン名義人でない方が住み続ける場合 - ローンの借換え: 居住者名義で新たにローンを組む - 名義変更: 金融機関の承諾が必要（無断変更は契約違反のリスク） - 実務上最も困難なパターン
3. ペアローンの場合
夫婦それぞれが債務者のペアローンは、離婚時に最も複雑。 - 一方のローンを他方が引き受ける（借換え） - 全額売却して清算 - 金融機関が名義変更に応じない場合が多い
連帯保証人の問題
離婚しても連帯保証人の地位は自動的に解消されません。 - 金融機関に代わりの連帯保証人や担保の提供を交渉 - 親族に連帯保証人を依頼 - 住宅ローンの借換えにより新たな契約で保証人を外す
住宅ローンと財産分与
共有財産としての扱い
- 婚姻中に取得した不動産は原則として共有財産（民法762条2項類推）
- ローン残債はマイナスの財産として考慮
- 評価額: 時価 - ローン残債 = 財産分与の対象額
居住権の確保
特に子供の養育のため自宅に住み続ける必要がある場合、調停・審判で居住権が認められることがあります。
根拠条文
- 民法768条（財産分与）
- 民法762条（夫婦別産制）
- 民法446条（保証契約）、454条（連帯保証）